¿Cuánto cobra una gestora de apartamentos turísticos en Canarias? [Precios 2026]

Antes de firmar con una gestora de apartamentos turísticos en Canarias, hay una pregunta que define la rentabilidad real de tu inversión a lo largo del tiempo: ¿cuánto cobra exactamente y qué entra (y qué no entra) en esa comisión? La respuesta no es un único número: depende del modelo de gestión, de la isla, del tipo de propiedad, de los servicios incluidos y de cómo se estructure el cargo de gastos repercutidos. Comparar gestoras solo por la cifra del porcentaje en su web es uno de los errores más caros que puede cometer un propietario.

En esta guía desgranamos los precios reales del mercado canario en 2026, qué entra en la comisión y qué se cobra aparte, cómo varían las tarifas por isla y tipo de propiedad, qué tácticas funcionan para negociar y cómo calcular tu ingreso neto real con cada propuesta. Si estás comparando varias gestoras, este artículo te dará un marco objetivo para tomar la mejor decisión.

Tipos de comisión: porcentaje sobre ingresos vs tarifa fija

En el mercado canario conviven cuatro modelos principales de cobro. Conocerlos en detalle te ayudará a comparar propuestas de manera correcta y evitar comparaciones engañosas que parecen baratas a primera vista pero acaban siendo más caras al sumar gastos ocultos.

• Comisión sobre ingresos brutos (15%-25%): es el modelo más extendido en Canarias. La gestora cobra un porcentaje de lo que genera tu propiedad por reservas confirmadas. Si no hay ingresos, no hay comisión — alineación de intereses entre las dos partes. La mayoría de propietarios optan por este modelo porque traslada el riesgo a la gestora.
• Tarifa fija mensual (150-400 €/mes): habitual en propiedades de lujo o de gestión muy personalizada. Sabes exactamente cuánto pagas cada mes con independencia de la ocupación, pero la gestora pierde incentivo directo para maximizar la ocupación, ya que cobra lo mismo si tu apartamento está lleno o vacío.
• Renta garantizada: la gestora te paga un alquiler fijo mensual pactado, independientemente de la ocupación o de los ingresos reales del apartamento. Suele situarse en un 60%-75% del potencial máximo estimado. Tú asumes cero riesgo de mercado, pero también cedes el upside si la propiedad rinde por encima de lo previsto. Es atractivo para propietarios que viven fuera de Canarias y quieren ingresos predecibles.
• Modelo mixto: tarifa fija pequeña (por ejemplo 100 €/mes) más un porcentaje sobre ingresos (por ejemplo 12%). Es habitual en propiedades premium con alta operativa donde la gestora tiene costes fijos elevados de equipo y proveedores. Bien estructurado, puede ser más competitivo que un porcentaje puro alto.

Rango de precios real en Canarias por isla y tipo de propiedad

Esta tabla recoge comisiones orientativas del mercado canario en 2026 según ubicación y categoría de la propiedad. Los rangos pueden variar dentro de cada zona según la gestora concreta, la antigüedad de la relación y el volumen de propiedades que aportes:

Zona	Estudio / 1 dorm	Apartamento 2-3 dorm	Villa / Lujo
Sur de Tenerife (Costa Adeje, Los Cristianos)	22%-25%	20%-23%	15%-18%
Norte de Tenerife (Pto. Cruz, La Orotava)	22%-25%	20%-25%	18%-22%
Sur de Gran Canaria (Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras)	22%-25%	20%-23%	15%-18%
Las Palmas capital (Vegueta, Las Canteras)	18%-22%	17%-20%	—
Lanzarote (Puerto del Carmen, Playa Blanca, Costa Teguise)	22%-24%	20%-23%	15%-18%
Fuerteventura (Corralejo, Morro Jable, El Cotillo)	22%-25%	20%-25%	17%-20%
Islas occidentales (La Palma, La Gomera, El Hierro)	25%-28%	22%-27%	20%-24%

Las villas y propiedades premium suelen pagar comisiones más bajas en porcentaje porque su tique medio por reserva es muy superior — para la gestora compensa con un margen porcentual menor pero un volumen económico mayor. Por el contrario, los estudios y apartamentos pequeños suelen tener las comisiones porcentuales más altas, ya que el coste operativo absoluto (limpieza, atención, check-in) es similar al de propiedades más grandes pero el ingreso unitario es menor.

Qué debe incluir la comisión (y qué suele cobrarse aparte)

Una de las claves para comparar propuestas de manera honesta es entender exactamente qué entra en la comisión y qué se cobra como gasto repercutido. Esta es la lista habitual:

Lo que debería estar incluido siempre en una comisión integral:

• Alta y publicación en plataformas (Airbnb, Booking, VRBO, Expedia, etc.)
• Optimización del anuncio (título, descripción, fotos, posicionamiento)
• Sincronización de calendarios y gestión de overbookings
• Gestión de reservas, confirmaciones y cobros
• Atención al huésped 24/7 antes, durante y después de la estancia
• Check-in y check-out (presencial o autónomo)
• Coordinación de la limpieza entre estancias
• Revenue management activo (precios dinámicos)
• Comunicación de viajeros a las autoridades
• Gestión de reseñas y respuesta a valoraciones
• Informe mensual de ingresos, gastos y ocupación

Lo que casi siempre se cobra aparte (y debes preguntar antes de firmar):

• Reportaje fotográfico inicial: 100-300 €. Algunas gestoras lo incluyen gratis como gancho comercial, pero la mayoría lo cobra una sola vez al inicio.
• Tarifa de limpieza: puede repercutirse al huésped (suma a tarifa de reserva y no afecta a tus ingresos brutos) o cobrársete a ti (reduce tu ingreso neto). Es clave saber cuál de los dos modelos aplica.
• Mantenimiento y reparaciones: coste del proveedor + recargo del 10%-15% de la gestora por gestión y coordinación. Pide tope mensual sin autorización (ej. 100 € sin tu consentimiento previo).
• Reposición de consumibles (papel higiénico, gel, café, sal, etc.): unos 15-30 € por estancia, normalmente repercutido al propietario.
• Tramitación de licencia turística y alta en el Registro General Turístico de Canarias: 100-300 € único.
• Suministros (luz, agua, internet, gas): siempre los paga el propietario.
• Tasas turísticas donde apliquen (Mogán y otros municipios).
• Gestión de incidencias mayores (rotura electrodoméstico, daños del huésped sin cobertura del depósito).

Cómo negociar con una gestora para conseguir mejor precio

La comisión y los términos del contrato son negociables más a menudo de lo que muchos propietarios creen. Estas tácticas suelen funcionar especialmente bien si tu propiedad es atractiva o si tienes varias propiedades en cartera:

1. Compara mínimo 3 propuestas detalladas. Tener alternativas reales sobre la mesa con desglose por escrito te da un poder de negociación enorme. Sin comparación, estás negociando a ciegas.
2. Ofrece volumen. Si tienes más de una propiedad, pide descuento por cartera. Lo habitual es obtener 1-3 puntos porcentuales menos por cada propiedad adicional (ej. 22% para 1 propiedad, 20% para 2-3 propiedades).
3. Aporta una propiedad atractiva. Ubicación premium, mobiliario reciente, fotografía de calidad propia, vistas excepcionales: una propiedad fácil de comercializar reduce el esfuerzo de la gestora y justifica una comisión menor.
4. Negocia un periodo de prueba. 6 meses iniciales con cláusula de salida sin penalización si no se alcanzan objetivos de ocupación o ingresos predefinidos. Esto te protege si la gestora no cumple expectativas.
5. Pacta ocupación mínima garantizada. En lugar de bajar la comisión, exige objetivos contractuales (por ejemplo, 70% de ocupación anual o 18.000 € de ingresos brutos en los primeros 12 meses). Si no se cumplen, derecho a rescindir.
6. Acepta cierta exclusividad a cambio. Firmar exclusividad de 12 meses (sin gestión paralela con otra empresa) a cambio de 1-2 puntos menos de comisión es un trade-off común y razonable.
7. Negocia el modelo de tarifa de limpieza. Pide que se repercuta al huésped como tarifa adicional, no a tus ingresos. Sobre 25.000 € de ingresos anuales, esto puede significar 800-1.200 € más al año en tu bolsillo.
8. Pide cláusulas de revisión anual. Si la propiedad rinde por encima de objetivos, derecho a renegociar la comisión a la baja al cumplir el año.

Calculadora orientativa: cuánto ganas realmente

Veamos un ejemplo realista en el sur de Tenerife con un apartamento de 2 dormitorios bien ubicado y profesionalmente gestionado:

Concepto	Importe anual
Ocupación media (78% anual con gestora profesional)	285 noches
ADR medio (precio noche con revenue management)	90 €
Ingresos brutos anuales	25.650 €
Comisión gestora (22%)	– 5.643 €
Suministros (luz, agua, internet)	– 1.800 €
Comunidad e IBI	– 1.500 €
Seguro y mantenimiento	– 800 €
Reposición consumibles y amenities	– 600 €
Ingreso neto anual estimado	15.307 €

Frente a la gestión propia (ocupación habitual del 60% sin revenue management profesional, ADR medio de 75 €), el mismo apartamento generaría unos 16.425 € brutos anuales — bastante menos que los 25.650 € con una gestora profesional. Tras restar gastos (sin comisión, pero con el mismo coste fijo), el ingreso neto sería de unos 11.725 €, frente a los 15.307 € con gestora. Resultado: el propietario gana 3.582 € más al año con gestora profesional, sin tener que dedicar tiempo a la operativa.

Y este cálculo no incluye el valor del tiempo liberado: un propietario que gestiona solo dedica entre 10 y 20 horas semanales a la operativa. Si valoras esas horas a un precio razonable, el diferencial real a favor de la gestora es aún mayor.

La conclusión es clara: la comisión no es un coste neto: es una inversión en ocupación, en optimización de precio y en tiempo recuperado. Lo importante es elegir bien y negociar con datos objetivos.

Para profundizar en cómo seleccionar la gestora ideal para tu propiedad, lee la guía Mejores gestoras de apartamentos turísticos en Canarias o consulta nuestra página Cómo funciona.