Ley 6/2025 Canarias viviendas vacacionales: guía para propietarios

La Ley 6/2025, de 21 de febrero, de Vivienda Vacacional de Canarias es la norma más importante que afecta a propietarios de viviendas vacacionales en el archipiélago en la última década. Publicada en el Boletín Oficial de Canarias (BOC) y plenamente en vigor desde diciembre de 2025, esta ley establece un marco regulatorio nuevo que obliga a profesionalizar la actividad y a cumplir con estándares más estrictos.

Si eres dueño de un apartamento, villa o casa rural que alquilas a turistas en Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera o El Hierro, esta guía te explica en lenguaje sencillo qué cambia para ti, cuáles son las nuevas obligaciones, qué sanciones se pueden aplicar y cómo adaptarte sin perder tiempo ni dinero.

Qué cambia para los propietarios de vivienda vacacional en Canarias

La Ley 6/2025 nace con tres objetivos principales: ordenar el mercado, profesionalizar la actividad y dar a los cabildos y ayuntamientos herramientas legales para limitar la actividad turística en zonas con saturación. Estos son los cambios más relevantes para ti como propietario:

• Registro turístico obligatorio: ninguna vivienda puede ofertarse como vacacional sin estar inscrita previamente en el Registro General Turístico de Canarias. Operar sin registro convierte tu actividad en ilegal y te expone a sanciones administrativas serias.
• Estándares mínimos de calidad y seguridad: superficie mínima, ventilación, accesibilidad cuando proceda, sistemas anti-incendios, mantenimiento del mobiliario, certificados energéticos, etc.
• Limitaciones zonales municipales: los ayuntamientos pueden establecer moratorias o limitaciones en barrios concretos con alta presión turística. Algunos municipios canarios ya han comenzado a aplicarlas.
• Identificación obligatoria en anuncios: todos los anuncios (Airbnb, Booking, VRBO, etc.) deben incluir el número de registro turístico de la vivienda.
• Responsabilidad jurídica del propietario reforzada: aunque delegues la gestión en una empresa, sigues siendo el responsable último ante la administración.
• Comunicación de viajeros más estricta: obligación de reportar datos a las autoridades en plazos definidos.

Nuevos requisitos y obligaciones detalladas

Vamos al detalle de qué exige la ley para que sepas exactamente qué debes cumplir antes de operar legalmente tu vivienda vacacional en Canarias:

1. Inscripción en el Registro General Turístico de Canarias

Es el primer paso ineludible. Hasta que tu vivienda no esté inscrita, no puedes ofertarla legalmente como vacacional. El proceso requiere presentar declaración responsable, documentación de la propiedad, plano, certificado de habitabilidad y otros documentos según el caso. El número de registro que obtengas es el que debe aparecer obligatoriamente en todos tus anuncios.

2. Cumplimiento de estándares de equipamiento y habitabilidad

La vivienda debe tener un equipamiento mínimo: mobiliario completo (camas, mesas, sillas, armarios), cocina equipada (frigorífico, vitrocerámica/inducción, microondas o equivalente, menaje básico), baño completo con agua caliente, ventilación adecuada en todas las estancias, climatización (calefacción o aire acondicionado según zona), wifi disponible y ropa de cama y baño en cantidad suficiente para todos los huéspedes admitidos.

3. Seguridad y prevención

Es obligatorio disponer de extintor en zona accesible, detector de humo y monóxido de carbono donde proceda, instrucciones de emergencia visibles, botiquín básico y dirección clara de cómo actuar ante incidencias. En propiedades con piscina, exigencias adicionales de seguridad infantil.

4. Información al huésped

Debes facilitar al huésped un dosier (físico o digital) con: datos del titular, número de registro turístico, instrucciones de uso de electrodomésticos, normas de convivencia, normativa municipal aplicable, contacto 24h para incidencias, y procedimiento de quejas y hojas de reclamaciones oficiales.

5. Comunicación de viajeros

La obligación de comunicar los datos personales de los huéspedes a la Dirección General de la Policía y a la Guardia Civil dentro del plazo legal se mantiene y se refuerza. El sistema se ha digitalizado y requiere registro previo en las plataformas oficiales.

6. Publicidad y comercialización

Todo anuncio en plataformas (Airbnb, Booking, VRBO, web propia) debe contener el número de registro turístico. Las plataformas tienen obligación de retirar anuncios que no cumplan. Operar sin registro y publicar en plataformas es doblemente sancionable.

Sanciones por incumplimiento

Una de las novedades más comentadas de la Ley 6/2025 es el endurecimiento del régimen sancionador. Las multas y consecuencias se estructuran en tres niveles:

Tipo de infracción	Sanción
Leves (incumplimientos formales menores)	Multas hasta 30.000 €
Graves (operar sin registro, incumplir estándares, falta de información al huésped)	Multas hasta 90.000 €
Muy graves (reincidencia, riesgos para la seguridad de huéspedes, fraude documental)	Multas hasta 300.000 € + posible retirada definitiva de licencia

Adicionalmente, en zonas con saturación turística la pérdida de licencia puede ser irreversible, ya que los cabildos pueden suspender la concesión de nuevas autorizaciones. Esto significa que un solo error grave puede dejar tu propiedad fuera del mercado vacacional para siempre.

Cómo adaptarte: pasos concretos

Si todavía no has adecuado tu vivienda a la Ley 6/2025, este es el orden recomendado:

1. Verifica tu situación de registro actual: consulta si tu vivienda ya está inscrita en el Registro General Turístico de Canarias. Si no lo está, debes tramitar la inscripción antes de seguir ofreciéndola en plataformas.
2. Audita el equipamiento y la seguridad: haz una checklist con los requisitos de la ley (extintor, detectores, equipamiento mínimo, etc.) y corrige lo que falte.
3. Prepara el dosier para huéspedes: incluye datos del titular, número de registro, instrucciones, normas y hojas de reclamaciones.
4. Actualiza tus anuncios: añade el número de registro turístico en Airbnb, Booking, VRBO y cualquier otra plataforma donde operes.
5. Asegúrate de cumplir la comunicación de viajeros: da de alta tu vivienda en los sistemas oficiales de la Policía y Guardia Civil si aún no lo has hecho.
6. Consulta la normativa municipal de tu zona: algunos municipios canarios han añadido restricciones específicas sobre la Ley 6/2025. Confirma que tu zona permite la actividad.
7. Documenta todo: guarda copias del registro, certificados, facturas de equipamiento y dosier. En una inspección te las pueden pedir.

Por qué una gestora profesional te lo pone fácil

Cumplir con la Ley 6/2025 por tu cuenta es posible pero exige tiempo, conocimiento administrativo y atención constante a cambios normativos. Una gestora profesional especializada en Canarias se encarga de:

• Tramitar el registro turístico y mantener actualizada la documentación.
• Auditar tu vivienda y avisarte de los ajustes necesarios para cumplir con los estándares mínimos.
• Preparar el dosier para huéspedes en varios idiomas (inglés, alemán, español).
• Gestionar la comunicación de viajeros a las autoridades en cada estancia.
• Mantener tus anuncios actualizados con el número de registro en todas las plataformas.
• Avisarte de cambios normativos municipales que afecten a tu zona.
• Gestionar inspecciones o requerimientos de la administración si llegan.

El coste de delegar este cumplimiento normativo (incluido en la comisión habitual de una gestora integral, 20%-25%) es casi siempre inferior al riesgo de una sola sanción grave. Además, libera tu tiempo y te da tranquilidad jurídica.

Si quieres profundizar en cómo elegir la gestora adecuada para tu propiedad, consulta nuestra guía Mejores gestoras de apartamentos turísticos en Canarias o nuestra página Cómo funciona.

Fuente oficial: Gobierno de Canarias, Ley 6/2025, de 21 de febrero, de Vivienda Vacacional de Canarias (Boletín Oficial de Canarias).

Impacto real por isla y municipio

Aunque la Ley 6/2025 es de aplicación autonómica en todas las islas, su impacto práctico varía notablemente según la isla y el municipio donde tengas la vivienda. Los cabildos y ayuntamientos tienen competencia para complementar la ley con limitaciones específicas. Esto es lo que debes saber por zonas:

Tenerife

Los municipios del sur (Adeje, Arona, San Miguel) han endurecido los requisitos en zonas de alta presión turística como Costa Adeje y Los Cristianos. La Orotava y Puerto de la Cruz mantienen un marco más estable. En todo caso, el registro turístico y la documentación al huésped son exigencias universales.

Gran Canaria

Las Palmas de Gran Canaria capital ha aplicado restricciones en algunos barrios del casco antiguo (Vegueta y Triana) y en zonas como Las Canteras. En el sur (Maspalomas, Mogán) la actividad sigue permitida pero con inspecciones reforzadas.

Lanzarote y Fuerteventura

En Lanzarote se mantiene la política tradicional de control urbanístico estricto (legado del modelo César Manrique). Fuerteventura, por el auge de los últimos años, está aplicando inspecciones más frecuentes especialmente en Corralejo y Morro Jable.

Islas occidentales (La Palma, La Gomera, El Hierro)

El marco regulatorio es más permisivo y orientado al fomento del turismo rural y de naturaleza. Aún así, el cumplimiento de la Ley 6/2025 es obligatorio en cuanto a registro, seguridad y comunicación de viajeros.

Errores frecuentes que debes evitar

Estos son los fallos más habituales que cometen los propietarios al adaptarse a la Ley 6/2025 y que pueden costarte caro:

• Operar sin número de registro: el error más grave. Aunque tu propiedad cumpla todos los requisitos físicos, sin el registro tu actividad es ilegal. Tramítalo antes de publicar el primer anuncio.
• No incluir el número de registro en los anuncios: aunque tengas la inscripción, omitirlo en Airbnb o Booking es sancionable. Las plataformas pueden incluso retirarte el anuncio.
• Olvidar la comunicación de viajeros: es una obligación recurrente — cada estancia, no una sola vez. Las multas por incumplimiento aquí pueden ser significativas.
• Equipamiento mínimo incompleto: falta de extintor, ausencia de detector de humo o ropa de cama insuficiente son los hallazgos más comunes en inspecciones.
• No actualizar el dosier al huésped: si cambia el responsable, los contactos de emergencia o las normas municipales, debes actualizarlo. Un dosier desactualizado se considera incumplimiento formal.
• Ignorar los cambios municipales: tu ayuntamiento puede haber añadido restricciones después de la ley autonómica. Consulta la normativa local cada 6 meses.

Cronograma recomendado de adaptación

Si todavía no has adaptado tu vivienda, este es un cronograma realista en función del estado actual:

Plazo	Acción
Semana 1	Verifica el estado de tu registro turístico. Si no estás inscrito, inicia el trámite de inmediato.
Semana 2	Audita el equipamiento físico de la vivienda. Compra lo que falte (extintor, detectores, ropa de cama adicional, etc.).
Semana 3	Prepara el dosier para huéspedes en español, inglés y alemán como mínimo. Imprímelo o créalo en formato digital accesible.
Semana 4	Actualiza todos tus anuncios con el número de registro. Da de alta el sistema de comunicación de viajeros si aún no lo tienes.
Revisión continua	Cada 6 meses, revisa cambios municipales y autonómicos. Mantén actualizada la documentación.

Preguntas frecuentes sobre la Ley 6/2025