Cuánto cobra una gestora de apartamentos turísticos en Canarias

Una de las primeras preguntas que se hace cualquier propietario de un apartamento turístico en Canarias es: ¿cuánto me va a costar contratar una gestora? La respuesta no es única, porque las comisiones y modelos de cobro varían según la empresa, la zona, el tipo de propiedad y los servicios incluidos. En este artículo desglosamos todos los modelos de comisión que existen, qué incluye cada uno y cuándo realmente compensa contratar a una gestora profesional.

Los tres modelos principales de comisión

1. Comisión sobre ingresos (el más habitual)

Es el modelo más extendido en el mercado canario. La gestora cobra un porcentaje de los ingresos brutos generados por las reservas, independientemente de tus costes operativos.

• Rango habitual en Canarias: entre el 15% y el 25% sobre ingresos brutos
• Gestión completa (full management): 20-25%
• Co-hosting (gestión parcial): 15-20%

Ejemplo práctico: si tu apartamento genera 2.000€ brutos al mes con una gestora al 20%, pagarás 400€ de comisión y recibirás 1.600€ netos (antes de otros gastos como suministros, IBI o comunidad).

2. Tarifa fija mensual

Algunas gestoras, especialmente para propiedades de alto valor o con servicios muy concretos, cobran una cuota fija mensual en lugar de un porcentaje. Este modelo es menos frecuente en el mercado vacacional canario pero existe en el segmento de gestión de lujo.

• Rango habitual: entre 150€ y 400€/mes según la propiedad y servicios
• Ventaja: sabes exactamente cuánto pagas cada mes
• Desventaja: la gestora no tiene incentivo económico directo para maximizar tu ocupación

3. Renta garantizada

En este modelo, la gestora te paga un alquiler fijo mensual pactado de antemano, independientemente de lo que genere la propiedad en el mercado. La gestora asume el riesgo de ocupación pero también se queda con el upside si la propiedad va muy bien.

• Rango habitual en Canarias: la renta garantizada suele estar entre un 60% y un 75% del potencial máximo de ingresos estimado
• Mejor opción si: prefieres seguridad e ingresos predecibles por encima de maximizar el rendimiento
• Peor opción si: tu propiedad tiene alto potencial de ingresos, ya que estarás cediendo una parte significativa de esa rentabilidad

Tarifas adicionales: lo que no siempre está incluido

Además de la comisión principal, muchas gestoras aplican cargos adicionales que debes conocer antes de firmar:

• Reportaje fotográfico inicial: entre 100€ y 300€. Algunas gestoras lo incluyen gratis para atraerte como cliente.
• Alta en plataformas: entre 0€ y 150€ por plataforma. Las gestoras grandes suelen tenerlo incluido.
• Fee de limpieza: algunas gestoras cobran directamente al huésped la tarifa de limpieza (repercutida en la reserva) y la aplican para pagar al personal. En otras, está incluida en la comisión.
• Gestión de incidencias de mantenimiento: algunas gestoras cobran un porcentaje sobre el coste de las reparaciones que coordinan (normalmente entre un 10% y 15% del coste de la reparación).
• Gestión de licencia vacacional: entre 100€ y 300€ si te ayudan con el registro en el Registro General Turístico de Canarias.
• Constitución y devolución de fianzas: algunas gestoras cobran una pequeña tarifa de gestión por este servicio.

Comparativa de comisiones por zona en Canarias

Zona	Comisión mínima	Comisión habitual	Comisión máxima
Sur de Tenerife (Costa Adeje, Los Cristianos)	18%	22%	25%
Norte de Tenerife (Puerto de la Cruz, La Orotava)	15%	20%	25%
Sur de Gran Canaria (Maspalomas, Playa del Inglés)	18%	22%	25%
Las Palmas de Gran Canaria	15%	20%	22%
Lanzarote (Puerto del Carmen, Costa Teguise)	18%	22%	25%
Fuerteventura (Corralejo, Jandia)	18%	22%	25%

ROI real para el propietario: ¿cuánto ganas con una gestora?

El verdadero análisis no es cuánto cobran, sino cuánto más puedes ganar gracias a una gestora profesional. Veamos un ejemplo real basado en promedios del mercado canario.

Supongamos que tienes un apartamento de 2 dormitorios en el sur de Tenerife con un precio medio de 80€/noche:

Gestión propia:

• Ocupación media: 60% (219 noches al año)
• Ingresos brutos anuales: 219 × 80€ = 17.520€
• Tiempo dedicado: 15 horas/semana × 52 semanas = 780 horas/año

Con gestora profesional (comisión 22%):

• Ocupación media: 78% gracias a revenue management y distribución multicanal (285 noches al año)
• Precio medio optimizado: 90€/noche (los sistemas de pricing dinámico suelen mejorar el precio medio)
• Ingresos brutos anuales: 285 × 90€ = 25.650€
• Comisión gestora (22%): 5.643€
• Ingresos netos para el propietario: 20.007€
• Tiempo dedicado: prácticamente 0

Resultado: en este ejemplo el propietario gana 2.487€ más al año con la gestora que gestionando él mismo, libera 780 horas de trabajo anual y elimina el estrés de la operativa. Evidentemente, los resultados varían según la propiedad y la gestora elegida.

¿Cuándo compensa realmente contratar una gestora?

Contratar una gestora en Canarias compensa especialmente en estos casos:

• No vives en Canarias: sin presencia local, la gestión operativa es prácticamente imposible sin ayuda profesional.
• Tu ocupación lleva meses estancada: una gestora con experiencia en tu mercado puede diagnosticar y resolver los problemas de visibilidad y pricing.
• Tienes más de una propiedad: la complejidad de gestionar varias propiedades simultáneamente multiplica el tiempo necesario. Una gestora te da escalabilidad.
• Valoras tu tiempo: si las horas que dedicas a la gestión tienen un coste de oportunidad (podrías usarlas en tu trabajo principal u otros proyectos), la comisión de la gestora puede ser perfectamente justificable.
• Cumplimiento de la Ley 6/2025: la nueva normativa canaria de viviendas vacacionales ha añadido una carga burocrática y legal significativa. Una gestora profesional conoce estos requisitos y te ayuda a cumplirlos.

¿Cuándo NO compensa contratar una gestora?

Hay casos en los que la gestión propia puede ser más adecuada:

• Vives a 10 minutos del apartamento y tienes tiempo libre
• Solo alquilas unas pocas semanas al año (turismo de temporada puntual)
• Tienes ya una red de contactos directos que te llena el calendario sin plataformas
• Eres técnicamente hábil y disfrutas del proceso de optimización y gestión

Cómo negociar la comisión con una gestora

La mayoría de gestoras tienen cierto margen de negociación, especialmente si:

• Tienes varias propiedades que cederles (descuento por volumen)
• Tu propiedad es de alta calidad y alta demanda (menor esfuerzo para la gestora)
• Estás dispuesto a comprometerte con un contrato de duración más larga
• Puedes ofrecer exclusividad (algunas gestoras reducen la comisión a cambio de exclusividad)

En cualquier caso, no te dejes llevar exclusivamente por la comisión más baja. Una gestora que cobra el 18% pero consigue una ocupación media del 65% puede generarte menos ingresos que una que cobra el 23% pero logra el 80% de ocupación.